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白云汇广场:撬动集体建设用地使用权流转的杠

2018-03-29

  集体建设用地使用权流转,一直是困扰土地管理的重大问题。针对集体建设用地大量隐性流转产生的弊端.中央和地方各个层面都在探索集体建设用地使用权流转的规范模式。

  在我区黄石东88号,白云汇广场项目正如火如荼地进行施工。附近的不少群众都相信,这里将建成我区的新地标,为白云新城添上一道美丽的风景线。更重要的是,今年年底前,这一项目有望办完集体建设用地使用权流转有关手续。

  也就是说,用了3年时间探索集体建设用地使用权流转的白云汇广场项目,或将成为全市首集体建设用地使用权流转项目,载入我区、广州市集体建设用地使用权流转工作史册。文/许素华 通讯员/谢达贤

  9月9日17时许,黄石东车水马龙,在高尔夫花园附近的菜市场,一些居民买完菜后,走出市场门口,不自觉地望着建设中的白云汇广场。“如果建好了,以后我们购物、吃饭、带小孩去玩都方便多啦!”高尔夫花园居民张小姐这样说道。

  张小姐的话,说出了附近不少居民的。不过,对于马务经济联社的居民来说,项目建成后,除了增添休闲娱乐的好去处,更重要的是集体建设用地流转带来的集体收入增加。

  马务经济联社一位居民说,白云汇广场的前身是黄石广场,占地2万多平方米,曾是附近高尔夫花园、方圆小区等多个小区居民购物、休闲的地方,但在2011年底关门了。

  据悉,黄石广场是上世纪90年代初,黄石扩返还给马务经济联社的经济发展留用地,曾办理建设用地批准书,但未办理集体土地所有权证、使用权证。由于缺乏建设资金,马务经济联社将该地块出租,租赁方几经转租,加之经营不善,拖欠了巨额租金。

  为了追讨被拖欠租金并盘活项目,马务经济联社股东代表会议决定,由广州市延汾商业物业管理有限公司(下称“延汾公司”)承接租赁合同。随后,延汾公司按照优化工程模式的原则,筹划项目升级,并向街道提出了加建约3万平方米建筑物的要求。

  适逢区主要领导到黄石街调研,认为该地块为村经济发展留用地,应走依法依规办理报建的阳光大道,不能再走违法建设低值出租老,同时按照广州市集体建设土地使用权流转政策开展,既能高效利用土地,又保障村集体和投资者利益。黄石街迅速叫停延汾公司主导的升级,引导马务经济联社和延汾公司依法依规办理白云汇项目报建和推进流转事宜。这个设想,我区花了3年的时间去实现。

  一直以来,农村集体土地无序利用与土地低收益并存的矛盾困扰着广州。数据显示,近10年,广州农村人口减少50.6%,建设用地反增74.7%,农村人均占用建设用地是城市的近4倍;农村闲、散、乱用地占到6成多,土地收益只有城市国有土地的1/10。目前,广州600多平方公里集体建设用地,无疑是巨大的沉睡的土地资本,其使用权流转亟待破冰。

  2011年9月,《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(穗府办【2011】37号)(下称“37号文”)颁布,明确了集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租的相关程序。然而,3年多来,由于其实施细则没有出台,广州市并未大规模推开集体建设用地使用权流转,至今没有一成功入市的集体土地流转案例。

  在这样的背景下,白云汇广场项目探索集体建设用地使用权流转,无论是对于我区,还是对于广州市,意义不言而喻。在传统的城乡二元土地管理体制下,该项目只能由马务集体经济组织自行开发。即使有实力强劲的商业伙伴愿意加入,往往也会因缺乏产权保障而打起退堂鼓。

  基于马务经济联社的发展意愿,我区决定吃这个螃蟹:结合当前大势,用足“37号文”的政策空间,先行试点流转白云汇广场项目。黄石街和马务经济联社根据,在市、区国土部门的指导下,抽调专职人员负责办理该项目集体建设用地使用权流转手续。

  从2012年开始着手办理有关手续至今,该项目已取得集体土地所有证、集体使用证、建设用地批准书以及建设用地规划许可文件,集体建设用地使用权流转工作进入尾声。马务经济合作社按程序出具统一流转的书面证明材料后,即可实施集体建设用地使用权流转。

  2013年以来,在市、区国土部门的指导下,我区抽调专职人员负责办理白云汇广场项目集体建设用地使用权流转手续,先后于2013年、2014年为马务经济联合社办理了集体土地所有权证、使用权证,为后续依法建设奠定了基础。

  对于白云汇广场项目报建手续办理的全过程,黄石街科工作人员小谢很是熟悉,他说,该项目在规划报批、立项登记、方案送审等过程中,得到了区有关部门的大力支持,特别是区项目规划建设服务小分队的全程无死角业务指导,使得规划报批有关工作进展顺利。

  适逢《白云新城控规》编制期,区国土资源和规划局充分倾听村社的建设,对该项目地块进行控规优化,提前介入、主动服务,为村社提供专业技术指导,协助解决报批问题。由于服务到位,《白云新城控规》通过市审批后,很快便完成了对该项目的修规审批,为村社节省了至少半年规划报批手续的时间。

  借控规调整的契机,该项目地块得以进行控规优化,指标容积率由原来的2调整到3.5,计容建筑面积由原来的9036平方米调整为16406平方米。这样的调整,让白云汇集团进一步加大了对白云汇广场的投资力度,项目设计也作了调整,项目建设设计更高大上。

  经过两年多的暂缓实施及筹备期,去年12月20日,白云汇广场依法开工建设。“停工了近两年的时间,我们的等待终于没有白费。”白云汇集团相关负责人表示,探索集体建设用地使用权流转,对于企业来说,最直接的好处便是让项目了报建的阳光大道。

  2014年9月,“37号文”3年有效期满,一直按其办理有关集体建设用地使用权流转工作的白云汇广场项目遇到了瓶颈。

  “去年年中,该项目本来要在市国土会审议,后来因试行办法即将到期,原本安排的议题临时被撤下,这样又搁置了近一年。”黄石街相关负责人表示,首集体建设用地使用权流转没有参照的案例和做法,该街办理有关手续也是摸着石头过河,一边做一边总结经验。

  今年7月23日,广州市办公厅正式下发了《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》(穗府办【2015】39号)(以下简称“39号文”)。“39号文”的出台,为白云汇广场项目集体建设用地使用权的成功流转来了个“临门一脚”。

  值得一提的是,原本“37号文”,对于集体建设用地使用权的出让价格,仅需全体股东代表举手表决即可。为了防止集体建设用地被低价转手,“39号文”,集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%;转让集体建设用地使用权,要向县级以上土地行政主管部门如实申报成交价格。

  这样的,对白云汇广场项目来说,是利好的事。据悉,经股东代表会议表决,白云汇广场项目采取公开挂牌的方式,实施集体建设用地使用权流转,流转工作将在区国土资源和规划局的指导下,以市国土资源和规划委员会核定的同区域、同类别的国有土地使用基准地价为计价基数,由马务经济合作社组织股东代表表决确定计算基率,再减去配建物业建设成本后得出结果,作为白云汇广场项目集体建设用地使用权出让价款,确保项目在阳光下运行的同时,也保障了群众的利益。

  根据规划,白云汇广场将打造成一个以“海、陆、空”概念为主题,集购物、餐饮、娱乐、旅游、金融、文化、办公于一体的生态体验式购物中心,也将成为区域配套、便民惠民的市民聚集中心,成为白云新城甚至是广州市的又一个标志性建筑。

  在白云汇集团相关负责人看来,这样高大上的规划加投资,着力点在于项目通过集体建设用地使用权流转,了建设阳光大道。

  对于我区、黄石街、村社以及投资者来说,集体建设用地使用权流转是这个项目的必走之。在区国土资源和规划局相关负责人看来,集体建设用地使用权确权并流转之后,既保障了用地人的权益,又通过引入企业和社会资金进行集约化开发、规模化经营,提升了用地效益,还将城乡建设纳入了化轨道。

  黄石街党工委江伟鸿说,流转并未改变土地权属,村社可借助投资主体的资金和运营实力找准项目定位,既保障了项目成功运营,又壮大了集体资产,提高了集体分红。对于投资主体来说,使用权可、抵押,具备融资功能,这让他们吃了颗“定心丸”,敢于在项目上加大投资力度。

  目前,白云汇广场项目集体建设用地流转工作已进入尾声,有望在今年年底前完成集体建设用地使用权变更登记的工作。

  对于我区来说,这个项目最大的意义,莫过于为低端、无序发展的集体土地指明了方向,巨大的沉睡的资产。对于广州来说,该项目的成功流转,或将一改广州集体建设用地使用权流转多年未有成功案例的尴尬局面,让低效土地出新的活力。

  白云汇广场项目,未来不仅将成为白云新城的又一座标志性建筑,还将成为全市首集体建设用地使用权流转项目,为全市土地管理探索提供借鉴意义。

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